JPARK

CV Jpark 6-6-24

ให้บริการการจอดรถ ประสบการณ์ 20 ปี+ มีมากกว่า 64 location 30,000 ช่องจอด
การให้บริการแบ่งเป็น 4 Business Unit
1.Parking Service “PS” สัดส่วนรายได้ 60-65%

• รับรายได้เป็นส่วนแบ่งรายได้กับเจ้าของพื้นที่แล้วแต่ตกลง ( ไม่ได้เปิดเผย ) >> Revenue sharing มั่นคงมากกว่า
• Model สร้างอาคารจอดรถแล้ว Lease เป็นสัญญาระยะยาว เช่น 30 ปี ( โรงพยาบาลพระนั่งเกล้า )
  2.Parking Management Service “PMS” สัดส่วนรายได้ 15-20%
• ลูกค้าเป็นผู้ลงทุนอาคาร เครื่องมืออุปกรณ์ ( หรือเราเป็นผู้ supply ให้ผ่าน CIPS ) แล้วเราเป็นผู้รับบริหารที่จอดรถ – เก็บเงิน
• รับรายได้เป็นค่าจ้าง -> เป็น Fix ไม่ขึ้นกับปริมาณการจอดรถ
• ถ้าเราบริหารต้นทุนได้ถูก ก็จะมีกำไรมาก
  3.Consultant and Installation Parking System “CIPS” สัดส่วนรายได้ 15-20%
  4.อื่นๆ ( หลักๆคือบริหารให้เช่าพื้นที่บริเวณที่จอดรถ ) สัดส่วนรายได้ 5%

PS Customer Segment : Hospital 24.9% / Local Market 22.4% / CBD Shopping center 17.6% / University 16.1% / Airport 5.1% / others 13.9%
PMS Customer Segment : Park&Ride 74.1% / Convention Center 17.0% / Office Building 7.2% / Hospital 1.6%
*Park&Ride = อาคารจอดแล้วจรของรฟม
จำนวนช่องจอดที่มี
Y2022 – Y2023
PS 13,458 – 14,487 (+1,029) 7.64% YoY
PMS 15,525 – 15,075 (-450) -2.90% YoY ที่ลดลงเพราะมี 1 เจ้าที่ยกเลิกสัญญาเปลี่ยนไปใช้ระบบอัตโนมัติ

Financial Highlight
Revenue
Y2022 – Y2023 // 1Q/23 – 1Q/24
PS : 278.6 – 354.7 27% YoY // 83.91 – 93.38
PMS : 79.9 – 82.0 3% YoY // 21.01 – 20.94
CIPS : 69.9 – 121.3 74% YoY // 2.94 – 34.73
Other 23.9 – 15.1 -37% YoY // 3.70 – 3.11
Total 452.3 – 573.1 27% YoY // 111.56 – 152.16

Outlook Y2024
ผบหตั้งเป้า Praking slots Y2024 40,000 / Y2025 50,000 ( รวมทั้ง PS PMS )

• Project ที่ชนะแล้ว : สนามบินขอนแก่น 600 slots 10 yrs = PS / One Bangkok 2,000 Slots = PMS
• งานใน Pipeline ตลาดบางกอกน้อย 230 slots May2024 / รพพระนั่งเกล้า 532 slots July2024
• แปลว่า Y2024 มีในมือแล้ว PS = 1,632 Slots PMS 2,000 Slots รวม 3,632 Slots = 36.3%
• เน้นหาลูกค้า PS กลุ่มโรงพยาบาลรัฐ **

ในปี 2022-2026 รฟมมีแผนขยายพื้นที่โครงการจอดแล้วจร โดยแบ่งเป็น

• อาคารจอดรถ MRT สายสีส้ม 1,200 slots > จบแล้ว
• อาคารจอดรถ MRT สายสีเหลือง 3,000 slots > จบแล้ว
• อาคารจอดรถ MRT สายม่วง 572+1,370 slots > อยู่ระหว่างดำเนินการ
• TAM ในระยะยาว จากการสำรวจ ในกทม 3-4แสนช่องจอด / นอกกทม 5-6แสน / รวมประมาณ 1 ล้าน+
• ตามนโยบายของรัฐ จะมี ช่องจอด Park&Ride เพิ่ม 3แสนช่องภายในปี 2572 (PMS)

Project ระหว่างการก่อสร้าง

• ตลาดบางกอกน้อย ( ใกล้ศิริราช ) ->PS ลงทุน 16ล้าน สัญญา 3 ปี -> May/24 230 Slots , June/24 พท 200ตารางเมตรเป็น commercial Area
• อาคารจอดรถโรงพยาบาลพระนั่งเกล้า ->PS ลงทุน 300ล้าน สัญญา 30 ปี เป็นพื้นที่เช่าเอกชนด้านข้างโรงพยาบาล แล้วเสร็จ June/24 , July/24 532 Slots , พท 2,000ตารางเมตรเป็น commercial Area -> IRR14%
• อาคารจอดรถศูนย์การแพทย์กาญจนา ->PS ลงทุน 500ล้าน สัญญา 30 ปี เริ่มก่อสร้าง MAY/24 แล้วเสร็จ Sep/25 , Q4/25 1,014 Slots , พท 4,000 ตารางเมตรเป็น commercial Area

Q&A
Q เป้าหมาย 40,000 ช่องจอด
A ตอนนี้ได้มาแล้ว 3หมื่นกว่าช่องจอด

Q การปรับราคาค่าที่จอด
A ปกติจะปรับ 3 ปีครั้ง >> สมมติขึ้นราคา 5 บาท ต่อ 20 บาทคือ 20% แล้วจึงปรับบ่อยๆไม่ได้

Q CIPS ใกล้จะชะลอมั้ย ( Q1 34 ล้าน )
A มี 2 project ที่ใกล้จะจบแล้ว รายได้ของ Q2 เทียบ Q1 ยังเหลือ 20% ยังไม่ได้ recognize
รายได้น่าจะไม่หายไป ขึ้นกับ progress ของงาน การ install ( แต่น่าจะลดลง )
ปกติเราถนัด PS มากที่สุด
CIPS margin เยอะกว่า > เพราะเป็น project base >> แต่ตลาดก็ให้ PE ที่ต่ำกว่า
ถ้าเป็น Project ขนาดเล็ก 1-2-10 ล้าน ก็ไม่อยากทำ เพราะ margin ต่ำกว่า > Project ใหญ่จะคุ้มค่ากว่า
ตลาด Projcet ขนาดเล็กเป็น red ocean มีคู่แข่งรายเล็กๆเป็นจำนวนมาก

PS ก่อนโควิด margin ใกล้เคียงกับ PMS ตอนนี้เริ่มดีขึ้น >> PS จะเป็นส่วนที่สร้างความยั่งยืนให้เรา
PS GPM ที่เราคาดหวังน่าจะมากกว่า 20-30% ( เท่าก่อนโควิด ) np 10-12%
PS ชอบมากกว่า PMS เพราะโอกาสเยอะกว่า
PMS มัน fix ปรับง่ายกว่า > รายได้มีแต่ลดลง ต้อง control ให้ได้
PS ในส่วนของพื้นที่เช่า เรากำหนดต้นทุนได้ ทั้ง คน equipment / ความตั้งใจคือลดคนให้เยอะที่สุด
One bangkok ลงบัญชีรับรู้รายได้ตั้ง แต่ Feb / Max 8,000 ช่องจอด > ตอนนี้ได้แล้ว 2,000 ช่องจอด แต่ยังไม่เปิดใช้เลย

Q PS เป็นงานประมูล success rate เท่าไหร่
A ก่อนประมูล ต้องดูเรื่องศักยภาพพื้นที่ ขึ้นกับการเจรจาว่าเป็น PS หรือ PMS
ปกติประมูลส่วนใหญ่เราจะได้ / เข้าไป bidding 10 ราย ส่วนใหญ่เราชนะ

Q Normalize GP ควรเป็นเท่าไหร่
A PMS fix > ขึ้นกับ project 30-50%
เช่นถ้าอยากต่อยอดไปทำอย่างอื่น GP ก็ยอมรับ margin ที่ต่ำกว่า
PS ค่อนข้างจะเหวี่ยง = เอา technology มาช่วย / ตึกเราเอง

Q PS แนวทางแบบตึกตัวเอง = พระนั่งเกล้า > เปิด 1 สค
ในส่วนของพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่มีมีรายใหญ่รับไปทำจะมี discount เยอะมั้ย
A ไม่แตกต่างกัน / Margin เหลือเยอะกว่าด้วยซ้ำ / เป็นสัญญา 30 ปี

Q Major player คู่แข่งหลักเราเป็นใคร
A NPD Nippon parking (ญี่ปุ่น)> ราชการไม่เคยไปแข่งเลย
ส่วนรายเล็กๆมีเยอะแต่เราไม่ไปแข่งด้วย

Q Priority อะไร ว่าเค้าจะเอา PS หรือ PMS
A ดูที่ pain point ลูกค้า ต้องได้ไม่น้อยกว่าที่เค้าได้เดิมโดยเค้าไม่มี cost เพิ่ม / อยู่ที่การเจรจา
อย่างรฟม เค้าไม่เก็บค่าโดยสารแพง
อยากได้รายได้อื่นมากกว่า
โรงพยาบาลรัฐคือ target ของเรา > เน้น PS เพราะเค้าอยาก service ลูกค้าอยากให้คนมาใช้บริการสถานที่เยอะๆ

Q ห่วงเรื่อง Disruption จาก Unman Parking Sytem มั้ย
A เราเองก็ disrupt ตัวเองด้วย เราก็มีการ develop parking platform / marketplace ขึ้นมา

• อย่างลานจอดแล้วจร (PMS) เดิมเราใช้คน 200-300 คน ตอนนี้ลดเหลือ 100 คน ทำให้ต้นทุนเราลดลงไปได้มาก
• ระบบ Own Parking management จะช่วยลดต้นทุนได้ 20% ปกติเราซื้อระบบเครื่องละ 1-2 แสนบาทต่อปี -> ตอนนี้พัฒนา software ใช้เอง
  ระบบ Prompt pass ใช้ภายในแล้ว
  Technology ที่พัฒนา จะเกิดเมื่อเข้า market place น่าจะช่วยได้ 2-3000 ช่องจอด
  Landlord บริหารเองจัดการเอง เราไปช่วยเอาระบบไปลง
  ปีหน้าจะ launch commercial > เป็น app บน smart phone
  ระบบสำหรับบริหาร pms เสร็จแล้ว

Q ระบบ App จะดึงคนมาใช้บริการใน Platform ได้ยังไง
A เป็นการบ้านของเรา / หลาย app (Startup) มาติดต่ออยากใช้ของเรา > คนอื่นมี pain point คือทำ platform แต่ไม่มีช่องจอด ( ขาด Ecosystem )
เราเลยง่ายกว่าเพราะเรามีพื้นที่ของเราเอง

Q รพรัฐใหญ่ๆที่เป็นเป้าหมายของเรามีอีกมากมั้ย
A ที่ได้แล้ว ศิริราช กาญจนา จุฬา
รามาไม่มีที่ > คุยมา 5-6ปีแล้ว
คิดระบบ valley parking หาพื้นที่ 500-1km ห่างจากโรงพยาบาล / พยายามคิดหลายๆ solution ไปนำเสนอ
ส่วนใหญ่เป็นการบอกต่อเป็น connection เช่นโรงพยาบาล A ใช้แล้วดีก็จะแนะนำโรงพยาบาลอื่นๆต่อไป
โรงพยาบาลรอบนอก อย่างราชพิพัฒน์ ทำได้ เป็นหนึ่งในเป้าหมาย
โรงพยาบาลต่างจังหวัดก็สามารถไปได้
ดอนเมืองมี valley แต่เราคิดว่าไม่คุ้ม 1ชม ได้ 2-3 คน
รพ จุฬาก็มี valley เอาไว้บริการลูกค้ามากกว่า

Q ถ้าเงินทุนที่มาสร้างตึกตามระบบ PS หมดจะเอาเข้าทำเป็นกอง REIT มั้ย
A ก็มีความเป็นไปได้

Q พื้นที่พาณิชย์ของพระนั่งเกล้าเป็นยังไง
A พื้นที่โรงพยาบาลพระนั่งเกล้าที่เป็นพื้นที่พาณิชย์ เปิด bid 5 ราย
14% เป็นราคาก่อน discount ตอนนี้น่าจะ 11-12%
ช่วงนี้ราคาขึ้นได้เรื่อยๆ ในสัญญาจะบอกราคาจะขึ้นทุกๆกี่ปี
ใน 3 ปีแรก ได้แน่นอน และคิดเผื่อเรื่อง IRR ที่ขึ้นเรื่อยๆ

Q การปรับขึ้นราคาของที่ต่างๆมีแผนยังไง
A บรรทัดทอง อยากปรับมาก
สยามเพิ่งปรับ > ปีที่แล้ว กลางปี
ตอนนี้ ชมละ 20 เป็นอัตราก้าวหน้า ( ชั่วโมงที่ 1-4 : ชั่วโมงละ 20 บาท ชั่วโมงที่ 5 เป็นต้นไป : ชั่วโมงละ 40 บาท )

SGA พยายามให้ไม่เกิน 6% แต่ตอนนี้ 8-9% ยังทรงๆอยู่

Q พท short term contract เช่น3 ปี ทำไมไม่มีคนมาแข่ง
A ถ้าเราบริการดี มีมูลค่าเพิ่ม คู่แข่งไม่แข็งแรง

Q นวัตกรรมที่ดีกว่าของเราคืออะไร
A ระบบการอ่านป้ายทะเบียน / พยายามปรับ flow แก้รถติด
ถ้า 3 ปี ไม่มีปัญหารุนแรง > คงไม่คิดเปลี่ยนเจ้า
รพจุฬา เคยเว้นไป 2 ปี ( เค้าเปลี่ยนเจ้า ผ่านไป 1 ปีเค้ายกเลิก กลับมาทำกับเราแทน )
อัตราการ renew rate เกือบ100%
อย่าง lotus เรายกเลิกเค้าเพราะ เค้าขอ 3 ชมแรกฟรี เราไม่คุ้ม

Q ปลายปีที่แล้วบอก จะมี bidding ที่สุวรรณภูมิ
A ไม่เคยพูดเรื่องนี้เลย แค่เคยพูดประมาณว่าสนใจสนามบิน

Q Cost of fund > 6% มันดูมากเกินไปมั้ย
A เป็นส่วนที่มาจาก bank / Feb ที่เพิ่มมา 100ล้าน ก็ ได้ที่ 6% แต่เรายังไม่ได้ draw
ส่วนใหญ่เพราะคุยเรื่อง loan ไปหมดแล้ว (MLR-1)
โครงการใหม่ต้นทุนการเงินน่าจะลดลง

Q Pre bidding ใช้เวลานานแค่ไหน
A บอกไม่ได้

Q พระนั่งเกล้า
A Break even ตั้งแต่ปีแรก ( รายได้ – คชจ )
Depre 30 ปี ค่าเช้า control ได้/ ถ้า traffic ได้ตามคาด

Q ถ้าเจ้าของที่ดินอยากได้ค่าเช่าเพิ่ม
A ปกติคุยกัน 30 ปีตั้งแต่ทำสัญญาแล้ว

Q กังวลความเสี่ยงอะไรบ้าง
A พึ่งพาลูกค้าใหญ่เช่นจุฬา / ตอนนี้เราเปิดตัวเยอะขึ้น คิดว่าคู่แข่งจะเข้ามา / ตอนนี้จุฬามีอะไรก็มาปรึกษาเราก่อน
คู่แข่งรายเล็กขาดเงินทุน
บริษัทอสังหา เองก็สามารถทำได้
เช่นญี่ปุ่น spin บริษัทลูกออกมาบริหารเอง
Developer ต่างๆ ในต่างจังหวัด มีทำบ้าง แต่ไม่เยอะ
Ctw ทำระบบของเค้าเอง > แต่เค้าหารายได้ทางอื่นดีกว่าคงไม่มาโฟกัสธุรกิจนี้

Q App platform เริ่มจากอะไร
A ปวดหัวกับ vendor เดิมใช้หลายเจ้า แต่ละเจ้ามี standard ของตัวเอง ไม่ยอม modify ให้เข้ากับเรา
MA จ่ายทุกปี คิดเป็นวัน เช่นสมมติเครื่องดับ ต้องรอ 1 วัน > รอไม่ได้
เช่นสยาม เครื่องดับ 1 ชั่วโมง > เสียหายมาก

Market place > มีรายย่อยมาขอเราให้บริหารเยอะ แต่เล็กไป เราไปไม่คุ้ม > เลยขายระบบ
บางส่วนลงเครื่องให้ เช่น กล้อง / เริ่มที่ 20-30 ช่องจอดขึ้นไปถึงจะคุ้ม / คิดรายได้แบบ subscription
เหมือน Airbnb คือเจ้าของลงอุปกรณ์ เราได้ revenue share
บางพื้นที่มีช่องจอดว่าง เช่นโรงแรม ก็สามารถเอาไปบริหารจัดการได้

Q เห็นมีเจ้าใหม่ชื่อ Park-X เอกมัย อุดมสุข
A เป็นกลุ่มเดียวกับ Bitec

Q ปี 2020-21 เราขาดทุนจากโควิด
A ก่อน 2019 เรามี GP > 30 / ตอนนี้กลับไปใกล้ก่อนโควิด
PS สัมปทาน30 ปี margin ดีมาก เพราะไม่มีเรื่องค่าเช่า

Q ค่าแรงขั้นต่ำมีผลมั้ย
A มีวิธีบริหารจัดการอยู่ ไม่น่ามีปัญหา

Q การทำการบริหาร PMS เราดูที่อะไร
A ถ้า margin ตามเป้าหมายเราก็รับทำ > เล็กๆก็ไม่รับ
จะมีเรื่อง fix cost ที่เราประมาณการอยู่แล้ว
จาก CIPS > จบแล้ว เกือบ 100% จะมาเป็น PMS ต่อ
PMS ดูที่ตัวเงิน ไม่ได้ดูที่ปริมาณช่องจอด

Q ค่าแรงคนจะขึ้นทุกปี ทำให้ marginตกลงเรื่อยๆมั้ย
A เราคิด cost เป็นเฉลี่ยอยู่แล้ว ( คิดจาก total contract)
แต่ปกติจะขึ้นราคาตามที่ทำสัญญาไว้อยู่แล้ว
PS margin แปรผันตามผู้เข้าจอด

Q การเติบโตในอนาคต
A Focus ที่ PS

Q อีก 4-5 ปี มอง PS โตไปยังไง
A คาดหวัง แบบพระนั่งเกล้าอีกซัก 4-5 แห่ง ขนาด 500+ ช่องจอด

Q สถาบันมีมาซื้อหุ้นไปบางส่วน
A ก็มีมาถามเรื่อยๆ มองเป็นเคสๆไป / ขึ้นกับ timing

Q มอง TAM รพรัฐใหญ่ขนาดไหน
A มีมากกว่า 20 แห่งที่เอยู่ใน Focus เรา

Q PS เวลาคิด IRR ใช้หลักอะไรประเมิน หรือใช้ urate เท่าไหร่
A ปกติประมาณการ เช่นพระนั่งเกล้าคิด 6 ชม ไม่ได้คิด 24 ชม / จอดซ้อนคันไม่นับ
แล้วตีกลับมาเป็น IRR ต้องมากกว่า 14% / Payback period 7 ปี

Q การ burn cash ช่วงแรกๆมีเดือนที่ขาดทุนมั้ย
A ช่วง2-3 เดือนแรก อาจจะมีขาดทุนบ้าง / เราใช้วิธีค่อยๆเพิ่มคน
เวลาคิด 3-4 เดือน แรกจะไม่ break / คิดค่าเสื่อมตอนเริ่มใชังานเลย

Q รายได้เฉลี่ยต่อช่องจอด ถ้าจะเพิ่ม นอกจากขึ้นราคา มีอย่างอื่นมั้ย
A มีเรื่อง รายได้เชิงพาณิชย์/ อาจจะมีเช่น station EV
มีขายช่องจอด exclusive เช่น AiS ( เช่นขายเหมาเป็นปี เจ้าอื่นอาจจะคิด 500,000 บาทต่อปี ) / ป้ายโฆษณา

Q ระบบ จอง จ่าย จอด ต้องมีระบบไปกันที่จอดรถไว้ จะ balance ตรงนี้ยังไง
A เป็นประเด็นที่ concern อยู่

Q สมมติ 20 ช่องจอด ต้องไปลง infra เท่าไหร่
A สุดท้ายเอาไปคิดกับเจ้าของที่

Q MA มองอะไรไว้บ้าง
A อาจจะมองพวก car care