Company Visit (CV) Jenkongklai PCL
สัมผัสประสบการณ์เยี่ยมชมบริษัท JPARK ที่ดำเนินธุรกิจเกี่ยวกับ Parking Service Business
ให้บริการการจอดรถ ประสบการณ์ 20 ปี+ มีมากกว่า 64 Location 30,000 ช่องจอด
การให้บริการแบ่งเป็น 4 Business Unit
1.Parking Service “PS” สัดส่วนรายได้ 60-65%
- รับรายได้เป็นส่วนแบ่งรายได้กับเจ้าของพื้นที่แล้วแต่ตกลง ( ไม่ได้เปิดเผย ) >> Revenue Sharing มั่นคงมากกว่า
- Model สร้างอาคารจอดรถแล้ว Lease เป็นสัญญาระยะยาว เช่น 30 ปี ( โรงพยาบาลพระนั่งเกล้า )
2.Parking Management Service “PMS” สัดส่วนรายได้ 15-20%
- ลูกค้าเป็นผู้ลงทุนอาคาร เครื่องมืออุปกรณ์ ( หรือเราเป็นผู้ Supply ให้ผ่าน CIPS ) แล้วเราเป็นผู้รับบริหารที่จอดรถ – เก็บเงิน
- รับรายได้เป็นค่าจ้าง -> เป็น Fix ไม่ขึ้นกับปริมาณการจอดรถ
- ถ้าเราบริหารต้นทุนได้ถูก ก็จะมีกำไรมาก
3.Consultant and Installation Parking System “CIPS” สัดส่วนรายได้ 15-20%
4.อื่นๆ ( หลักๆคือบริหารให้เช่าพื้นที่บริเวณที่จอดรถ ) สัดส่วนรายได้ 5%
-PS Customer Segment : Hospital 24.9% / Local Market 22.4% / CBD Shopping center 17.6% / University 16.1% / Airport 5.1% / others 13.9%
-PMS Customer Segment : Park&Ride 74.1% / Convention Center 17.0% / Office Building 7.2% / Hospital 1.6%
*Park&Ride = อาคารจอดแล้วจรของรฟม.
จำนวนช่องจอดที่มี
-Y2022 – Y2023
-PS 13,458 – 14,487 (+1,029) 7.64% YoY
-PMS 15,525 – 15,075 (-450) -2.90% YoY ที่ลดลงเพราะมี 1 เจ้าที่ยกเลิกสัญญาเปลี่ยนไปใช้ระบบอัตโนมัติ
Financial Highlight
Revenue
-Y2022 – Y2023 // 1Q/23 – 1Q/24
-PS : 278.6 – 354.7 27% YoY // 83.91 – 93.38
-PMS : 79.9 – 82.0 3% YoY // 21.01 – 20.94
-CIPS : 69.9 – 121.3 74% YoY // 2.94 – 34.73
-Other 23.9 – 15.1 -37% YoY // 3.70 – 3.11
-Total 452.3 – 573.1 27% YoY // 111.56 – 152.16
Outlook Y2024
ผบห. ตั้งเป้า Parking Slots Y2024 40,000 / Y2025 50,000 ( รวมทั้ง PS PMS )
- Project ที่ชนะแล้ว : สนามบินขอนแก่น 600 Slots 10 yrs = PS / One Bangkok 2,000 Slots = PMS
- งานใน Pipeline ตลาดบางกอกน้อย 230 Slots May2024 / รพ.พระนั่งเกล้า 532 Slots July2024
- แปลว่า Y2024 มีในมือแล้ว PS = 1,632 Slots PMS 2,000 Slots รวม 3,632 Slots = 36.3%
- เน้นหาลูกค้า PS กลุ่มโรงพยาบาลรัฐ **
.
ในปี 2022-2026 รฟม. มีแผนขยายพื้นที่โครงการจอดแล้วจร โดยแบ่งเป็น
- อาคารจอดรถ MRT สายสีส้ม 1,200 slots > จบแล้ว
- อาคารจอดรถ MRT สายสีเหลือง 3,000 slots > จบแล้ว
- อาคารจอดรถ MRT สายม่วง 572+1,370 slots > อยู่ระหว่างดำเนินการ
- TAM ในระยะยาว จากการสำรวจ ในกทม 3-4แสนช่องจอด / นอกกทม 5-6แสน / รวมประมาณ 1 ล้าน+
- ตามนโยบายของรัฐ จะมี ช่องจอด Park&Ride เพิ่ม 3แสนช่องภายในปี 2572 (PMS)
Project ระหว่างการก่อสร้าง
- ตลาดบางกอกน้อย ( ใกล้ศิริราช ) ->PS ลงทุน 16ล้าน สัญญา 3 ปี -> May/24 230 Slots , June/24 พท 200ตารางเมตรเป็น commercial Area
- อาคารจอดรถโรงพยาบาลพระนั่งเกล้า ->PS ลงทุน 300ล้าน สัญญา 30 ปี เป็นพื้นที่เช่าเอกชนด้านข้างโรงพยาบาล แล้วเสร็จ June/24 , July/24 532 Slots , พท 2,000ตารางเมตรเป็น commercial Area -> IRR14%
- อาคารจอดรถศูนย์การแพทย์กาญจนา ->PS ลงทุน 500ล้าน สัญญา 30 ปี เริ่มก่อสร้าง MAY/24 แล้วเสร็จ Sep/25 , Q4/25 1,014 Slots , พท 4,000 ตารางเมตรเป็น commercial Area
📍Q&A
Q : เป้าหมาย 40,000 ช่องจอด
A : ตอนนี้ได้มาแล้ว 30,000 กว่าช่องจอด
Q : การปรับราคาค่าที่จอด
A : ปกติจะปรับ 3 ปีครั้ง >> สมมติขึ้นราคา 5 บาท ต่อ 20 บาทคือ 20% แล้วจึงปรับบ่อยๆไม่ได้
Q : CIPS ใกล้จะชะลอมั้ย ( Q1 34 ล้าน )
A : มี 2 Project ที่ใกล้จะจบแล้ว รายได้ของ Q2 เทียบ Q1 ยังเหลือ 20% ยังไม่ได้ Recognize
รายได้น่าจะไม่หายไป ขึ้นกับ Progress ของงาน การ Install ( แต่น่าจะลดลง )ปกติเราถนัด PS มากที่สุด
CIPS margin เยอะกว่า > เพราะเป็น Project base >> แต่ตลาดก็ให้ PE ที่ต่ำกว่า ถ้าเป็น Project ขนาดเล็ก 1-2-10 ล้าน ก็ไม่อยากทำ เพราะ Margin ต่ำกว่า > Project ใหญ่จะคุ้มค่ากว่า
ตลาด Projcet ขนาดเล็กเป็น Red Ocean มีคู่แข่งรายเล็กๆเป็นจำนวนมาก
- PS ก่อนโควิด Margin ใกล้เคียงกับ PMS ตอนนี้เริ่มดีขึ้น >> PS จะเป็นส่วนที่สร้างความยั่งยืนให้เรา
- PS GPM ที่เราคาดหวังน่าจะมากกว่า 20-30% ( เท่าก่อนโควิด ) np 10-12%
- PS ชอบมากกว่า PMS เพราะโอกาสเยอะกว่า
- PMS มัน fix ปรับง่ายกว่า > รายได้มีแต่ลดลง ต้อง Control ให้ได้
- PS ในส่วนของพื้นที่เช่า เรากำหนดต้นทุนได้ ทั้ง คน Equipment / ความตั้งใจคือลดคนให้เยอะที่สุด
- One Bangkok ลงบัญชีรับรู้รายได้ตั้ง แต่ Feb / Max 8,000 ช่องจอด > ตอนนี้ได้แล้ว 2,000 ช่องจอด แต่ยังไม่เปิดใช้เลย
Q : PS เป็นงานประมูล Success Rate เท่าไหร่
A : ก่อนประมูล ต้องดูเรื่องศักยภาพพื้นที่ ขึ้นกับการเจรจาว่าเป็น PS หรือ PMS
ปกติประมูลส่วนใหญ่เราจะได้ / เข้าไป Bidding 10 ราย ส่วนใหญ่เราชนะ
Q : Normalize GP ควรเป็นเท่าไหร่
A : PMS fix > ขึ้นกับ Project 30-50%
เช่นถ้าอยากต่อยอดไปทำอย่างอื่น GP ก็ยอมรับ Margin ที่ต่ำกว่า
PS ค่อนข้างจะเหวี่ยง = เอา technology มาช่วย / ตึกเราเอง
Q : PS แนวทางแบบตึกตัวเอง = พระนั่งเกล้า > เปิด 1 สิงหาคม
ในส่วนของพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่มีมีรายใหญ่รับไปทำจะมี Discount เยอะมั้ย
A : ไม่แตกต่างกัน / Margin เหลือเยอะกว่าด้วยซ้ำ / เป็นสัญญา 30 ปี
Q : Major Player คู่แข่งหลักเราเป็นใคร
A : NPD Nippon Parking (ญี่ปุ่น)> ราชการไม่เคยไปแข่งเลย ส่วนรายเล็กๆมีเยอะแต่เราไม่ไปแข่งด้วย
Q : Priority อะไร ว่าเค้าจะเอา PS หรือ PMS
A : ดูที่ Pain Point ลูกค้า ต้องได้ไม่น้อยกว่าที่เค้าได้เดิมโดยเค้าไม่มี Cost เพิ่ม / อยู่ที่การเจรจาอย่างรฟม. เค้าไม่เก็บค่าโดยสารแพง
อยากได้รายได้อื่นมากกว่า โรงพยาบาลรัฐคือ Target ของเรา > เน้น PS เพราะเค้าอยาก Service ลูกค้าอยากให้คนมาใช้บริการสถานที่เยอะๆ
Q : ห่วงเรื่อง Disruption จาก Unman Parking Sytem มั้ย
A : เราเองก็ Disrupt ตัวเองด้วย เราก็มีการ Develop Parking Platform / Marketplace ขึ้นมา
- อย่างลานจอดแล้วจร (PMS) เดิมเราใช้คน 200-300 คน ตอนนี้ลดเหลือ 100 คน ทำให้ต้นทุนเราลดลงไปได้มาก
- ระบบ Own Parking Management จะช่วยลดต้นทุนได้ 20% ปกติเราซื้อระบบเครื่องละ 1-2 แสนบาทต่อปี -> ตอนนี้พัฒนา Software ใช้เอง
- ระบบ Prompt Pass ใช้ภายในแล้ว
- Technology ที่พัฒนา จะเกิดเมื่อเข้า Market Place น่าจะช่วยได้ 2-3,000 ช่องจอด
- Landlord บริหารเองจัดการเอง เราไปช่วยเอาระบบไปลง
- ปีหน้าจะ Launch Commercial > เป็น App บน Smart Phone
- ระบบสำหรับบริหาร PMS เสร็จแล้ว
Q : ระบบ App จะดึงคนมาใช้บริการใน Platform ได้ยังไง
A : เป็นการบ้านของเรา / หลาย App (Startup) มาติดต่ออยากใช้ของเรา > คนอื่นมี Pain Point คือทำ Platform แต่ไม่มีช่องจอด ( ขาด Ecosystem )
เราเลยง่ายกว่าเพราะเรามีพื้นที่ของเราเอง
Q : รพ.รัฐใหญ่ๆที่เป็นเป้าหมายของเรามีอีกมากมั้ย
A : ที่ได้แล้ว ศิริราช, กาญจนา, จุฬา, รามาไม่มีที่ > คุยมา 5-6ปีแล้ว
คิดระบบ Valley Parking หาพื้นที่ 500-1km ห่างจากโรงพยาบาล / พยายามคิดหลายๆ Solution ไปนำเสนอ
ส่วนใหญ่เป็นการบอกต่อเป็น Connection เช่น โรงพยาบาล A ใช้แล้วดีก็จะแนะนำโรงพยาบาลอื่นๆต่อไป
โรงพยาบาลรอบนอก อย่างราชพิพัฒน์ ทำได้ เป็นหนึ่งในเป้าหมาย โรงพยาบาลต่างจังหวัดก็สามารถไปได้
ดอนเมืองมี Valley แต่เราคิดว่าไม่คุ้ม 1ชม ได้ 2-3 คน
รพ. จุฬาก็มี Valley เอาไว้บริการลูกค้ามากกว่า
Q : ถ้าเงินทุนที่มาสร้างตึกตามระบบ PS หมดจะเอาเข้าทำเป็นกอง REIT มั้ย
A : ก็มีความเป็นไปได้
Q : พื้นที่พาณิชย์ของพระนั่งเกล้าเป็นยังไง
A : พื้นที่โรงพยาบาลพระนั่งเกล้าที่เป็นพื้นที่พาณิชย์ เปิด BID 5 ราย
14% เป็นราคาก่อน Discount ตอนนี้น่าจะ 11-12% ช่วงนี้ราคาขึ้นได้เรื่อยๆ ในสัญญาจะบอกราคาจะขึ้นทุกๆกี่ปี
ใน 3 ปีแรก ได้แน่นอน และคิดเผื่อเรื่อง IRR ที่ขึ้นเรื่อยๆ
Q : การปรับขึ้นราคาของที่ต่างๆมีแผนยังไง
A : บรรทัดทอง อยากปรับมาก สยามเพิ่งปรับ > ปีที่แล้ว กลางปี ตอนนี้ ชั่วโมงละ 20 เป็นอัตราก้าวหน้า ( ชั่วโมงที่ 1-4 : ชั่วโมงละ 20 บาท ชั่วโมงที่ 5 เป็นต้นไป : ชั่วโมงละ 40 บาท )
-SGA พยายามให้ไม่เกิน 6% แต่ตอนนี้ 8-9% ยังทรงๆอยู่
Q : พท. Short Term Contract เช่น 3 ปี ทำไมไม่มีคนมาแข่ง
A : ถ้าเราบริการดี มีมูลค่าเพิ่ม คู่แข่งไม่แข็งแรง
Q : นวัตกรรมที่ดีกว่าของเราคืออะไร
A : ระบบการอ่านป้ายทะเบียน / พยายามปรับ Flow แก้รถติด
ถ้า 3 ปี ไม่มีปัญหารุนแรง > คงไม่คิดเปลี่ยนเจ้า
รพ.จุฬา เคยเว้นไป 2 ปี ( เค้าเปลี่ยนเจ้า ผ่านไป 1 ปีเค้ายกเลิก กลับมาทำกับเราแทน )
อัตราการ Renew Rate เกือบ100%
อย่าง Lotus เรายกเลิกเค้าเพราะ เค้าขอ 3 ชั่วโมงแรกฟรี เราไม่คุ้ม
Q : ปลายปีที่แล้วบอก จะมี Bidding ที่สุวรรณภูมิ
A : ไม่เคยพูดเรื่องนี้เลย แค่เคยพูดประมาณว่าสนใจสนามบิน
Q : Cost of Fund > 6% มันดูมากเกินไปมั้ย
A : เป็นส่วนที่มาจาก Bank / Feb ที่เพิ่มมา 100 ล้าน ก็ ได้ที่ 6% แต่เรายังไม่ได้ Draw
ส่วนใหญ่เพราะคุยเรื่อง Loan ไปหมดแล้ว (MLR-1) โครงการใหม่ต้นทุนการเงินน่าจะลดลง
Q : Pre Bidding ใช้เวลานานแค่ไหน
A : บอกไม่ได้
Q : พระนั่งเกล้า
A : Break even ตั้งแต่ปีแรก ( รายได้ – คชจ )
Depre 30 ปี ค่าเช้า Control ได้/ ถ้า Traffic ได้ตามคาด
Q : ถ้าเจ้าของที่ดินอยากได้ค่าเช่าเพิ่ม
A : ปกติคุยกัน 30 ปีตั้งแต่ทำสัญญาแล้ว
Q : กังวลความเสี่ยงอะไรบ้าง
A : พึ่งพาลูกค้าใหญ่เช่นจุฬา / ตอนนี้เราเปิดตัวเยอะขึ้น คิดว่าคู่แข่งจะเข้ามา / ตอนนี้จุฬามีอะไรก็มาปรึกษาเราก่อน
คู่แข่งรายเล็กขาดเงินทุน
บริษัทอสังหา เองก็สามารถทำได้ เช่น ญี่ปุ่น Spin บริษัทลูกออกมาบริหารเอง
Developer ต่างๆ ในต่างจังหวัด มีทำบ้าง แต่ไม่เยอะ
CTW ทำระบบของเค้าเอง > แต่เค้าหารายได้ทางอื่นดีกว่าคงไม่มาโฟกัสธุรกิจนี้
Q : App Platform เริ่มจากอะไร
A : ปวดหัวกับ Vendor เดิมใช้หลายเจ้า แต่ละเจ้ามี Standard ของตัวเอง ไม่ยอม Modify ให้เข้ากับเรา
MA จ่ายทุกปี คิดเป็นวัน เช่นสมมติเครื่องดับ ต้องรอ 1 วัน > รอไม่ได้
เช่นสยาม เครื่องดับ 1 ชั่วโมง > เสียหายมาก
Market Place > มีรายย่อยมาขอเราให้บริหารเยอะ แต่เล็กไป เราไปไม่คุ้ม > เลยขายระบบ
บางส่วนลงเครื่องให้ เช่น กล้อง / เริ่มที่ 20-30 ช่องจอดขึ้นไปถึงจะคุ้ม / คิดรายได้แบบ Subscription
เหมือน Airbnb คือเจ้าของลงอุปกรณ์ เราได้ Revenue share
บางพื้นที่มีช่องจอดว่าง เช่นโรงแรม ก็สามารถเอาไปบริหารจัดการได้
Q : เห็นมีเจ้าใหม่ชื่อ Park-X เอกมัย อุดมสุข
A : เป็นกลุ่มเดียวกับ Bitec
Q : ปี 2020-21 เราขาดทุนจากโควิด
A : ก่อน 2019 เรามี GP > 30 / ตอนนี้กลับไปใกล้ก่อนโควิด
PS สัมปทาน30 ปี Margin ดีมาก เพราะไม่มีเรื่องค่าเช่า
Q : ค่าแรงขั้นต่ำมีผลมั้ย
A : มีวิธีบริหารจัดการอยู่ ไม่น่ามีปัญหา
Q : การทำการบริหาร PMS เราดูที่อะไร
A : ถ้า Margin ตามเป้าหมายเราก็รับทำ > เล็กๆก็ไม่รับ
จะมีเรื่อง Fix Cost ที่เราประมาณการอยู่แล้ว จาก CIPS > จบแล้ว เกือบ 100% จะมาเป็น PMS ต่อ
PMS ดูที่ตัวเงิน ไม่ได้ดูที่ปริมาณช่องจอด
Q : ค่าแรงคนจะขึ้นทุกปี ทำให้ marginตกลงเรื่อยๆมั้ย
A : เราคิด Cost เป็นเฉลี่ยอยู่แล้ว ( คิดจาก Total Contract)
แต่ปกติจะขึ้นราคาตามที่ทำสัญญาไว้อยู่แล้ว
PS margin แปรผันตามผู้เข้าจอด
Q : การเติบโตในอนาคต
A : Focus ที่ PS
Q : อีก 4-5 ปี มอง PS โตไปยังไง
A : คาดหวัง แบบพระนั่งเกล้าอีกซัก 4-5 แห่ง ขนาด 500+ ช่องจอด
Q : สถาบันมีมาซื้อหุ้นไปบางส่วน
A : ก็มีมาถามเรื่อยๆ มองเป็นเคสๆไป / ขึ้นกับ Timing
Q : มอง TAM รพรัฐใหญ่ขนาดไหน
A : มีมากกว่า 20 แห่งที่เอยู่ใน Focus เรา
Q : PS เวลาคิด IRR ใช้หลักอะไรประเมิน หรือใช้ urate เท่าไหร่
A : ปกติประมาณการ เช่นพระนั่งเกล้าคิด 6 ชม. ไม่ได้คิด 24 ชม. / จอดซ้อนคันไม่นับ
แล้วตีกลับมาเป็น IRR ต้องมากกว่า 14% / Payback period 7 ปี
Q : การ Burn Cash ช่วงแรกๆมีเดือนที่ขาดทุนมั้ย
A : ช่วง2-3 เดือนแรก อาจจะมีขาดทุนบ้าง / เราใช้วิธีค่อยๆเพิ่มคน
เวลาคิด 3-4 เดือน แรกจะไม่ Break / คิดค่าเสื่อมตอนเริ่มใชังานเลย
Q : รายได้เฉลี่ยต่อช่องจอด ถ้าจะเพิ่ม นอกจากขึ้นราคา มีอย่างอื่นมั้ย
A : มีเรื่อง รายได้เชิงพาณิชย์/ อาจจะมีเช่น Station EV
มีขายช่องจอด Exclusive เช่น AIS ( เช่น ขายเหมาเป็นปี เจ้าอื่นอาจจะคิด 500,000 บาทต่อปี ) / ป้ายโฆษณา
Q : ระบบ จอง จ่าย จอด ต้องมีระบบไปกันที่จอดรถไว้จะ Balance ตรงนี้ยังไง
A : เป็นประเด็นที่ Concern อยู่
Q : สมมติ 20 ช่องจอด ต้องไปลง Infra เท่าไหร่
A : สุดท้ายเอาไปคิดกับเจ้าของที่
Q : MA มองอะไรไว้บ้าง
A : อาจจะมองพวก Car Care
Value Investing 